溫總講話對2011年內地樓巿的啟示

2010年內地重點調控樓巿,不但從行政手段著手,還收緊按揭成數。在政策的不明朗因素下,雖然內房股的銷售狀況不俗,但上海股巿行業指數中,內房股仍然落後大巿。可是,國務院總理溫家寶於聖誕節在中央人民廣播電台與民眾有關樓市的對話,或許可以為2011年的內地樓巿帶來啟示。

*總理管不了房價?*

有聽眾表示,現時國家總理是管不了房價的,房價是由地產商制定。溫家寶對此並不認同。溫總理表示,某些房屋的價格,責任應在總理身上,而某些房屋的價格,則應由市場決定。花旗分析員認為,溫總理的言論反映中央把房屋市場分為兩個部分-商品類的私人市場和廉租住房市場。

*2011年推出重大調控樓價措施機會不大*

回顧2010年,中央調控樓巿的措施只能拖慢樓巿的升勢。但內地民眾面對通脹上升,有能力置業的人,仍傾向買磚頭抗通脹。至於沒有能力置業的民眾,儘管再有新一輪調控樓巿措施,也未必能上車置業。明顯地,近日總理溫家寶談及調控樓巿的重點,由收緊政策,逐漸轉向增加廉租住房和經濟適用房供應。中央2011年的目標是興建1000萬間廉租屋和經濟適用房,較2010年增加72%。花旗分析員認為,要建立一個健全的廉租屋和經濟適用房制度,一個健康的私人物業市場是必不可少的。預期中央傾向維持樓市穩定,在防止樓房過度炒賣的同時,亦會盡量避免干預市場,令樓價由市場主導。因此,中央在2011年再推出針對樓價的重大調控措施的機會不大。

*樓市可望穩步發展,加息為主要風險*

從以上的分析,可見內地樓市的政策風險有望減低。即使中國可能在2011年第一季實施試點房產稅,預期未必會大刀斧地進行,最有機會是針對投資需求相關的房地產,包括一些高檔次的別墅或第三套房

宏觀來看,內地的流動資金充裕,配合勁的經濟增長、城市化和人民對提高生活水平的渴求,整體因素可望支持樓市長遠發展。不過,值得注意的是,內地已進入加息周期,雖然12月的加息是預期之內,不過始終內地住宅成交中,有三分一需要承造按揭,持續加息始終會增加按揭成本。

*內房股龍頭較為可取*

業界已進入整合階段,預期內地首十大地產商的市佔率將由2010年底的12﹒8%,上升至2011年上半年的15%。因此,從投資角度,具龍頭地位的內房股較為可取。另外,花旗分析員認為,主攻大眾市場並在多個地區擁有豐厚土地儲備的地產商,以及業務多元化,如擁有住宅、商業以及旅遊等地產項目的發展商,亦具投資價值。

《花旗環球個人銀行服務投資策略及研究部主管 張敏華》

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