外資將藉內房調控執平貨

內地調控樓市措施不絕,中國證監會近日表示,將收緊房地產企業融資行為,聯合國土資源部加強對房地產企業融資申請的審批。業內人士指出,內地閂水喉,將促使部分內房股轉向境外融資,同時部分規模較細的企業,或將賣盤,為窺視內地房地產商機的外資,提供一個「執平貨」的機會。

 據悉,中證監目前正在審核59家房地產公司的融資申請,並將其中41家房地產企業融資申請送交國土部徵求意見,國土部將針對企業是否存在違法取得土地、土地閒置、拖欠地價款、違規調整土地用途或規劃條件等幾方面問題予以審查,並據此出具是否支持融資的意見。

中小房企恐現資金壓力

 房地產業內人士分析,國務院已明確要求,存在土地閒置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門亦暫停批准其上市、再融資和重大資產重組,未來房地產企業在內地進行直接融資料將更難,一些中小房地產企業資金壓力或在下半年顯現,在2008年沒有兌現的房地產企業整合潮或在未來一兩年出現,為窺視內地房地產長遠商機的外資,提供一個「執平貨」的機會。

內地閂水喉勢掀整合潮

 中證監公布的數據顯示,目前境內上市的房地產公司共79家。據不完全統計,去年67家房地產上市公司累計實現淨利潤300億元,但是舉債總額卻超過5,100億元,近一半上市房企資產負債率在70%以上。近期中央出台一系列調控新政,令內地房地產市場前景不明,隨銀行收緊水喉,不少房地產商資金壓力料將很快重現,房地產企業又一輪融資熱潮將到來。

 不過有關部門已明確收緊房地產企業直接融資的閘門。中證監有關部門負責人表示,對於房地產企業的融資申請,證監會要求保薦機構和律師就企業執行《國務院關於促進節約集約用地的通知》出具核查意見,在審核中,重點關注募集資金投資項目的用地已經「四證」齊全(土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證),募集資金僅限於項目開發。

 中證監表示,目前正在審核59家房地產公司的融資申請,其中再融資48家,餘下11家為首次IPO。至今中證監已將41家企業的融資申請送交國土部。目前國土部對25家企業進行了初審,並將於近日把正式審核意見反饋給中證監。中證監將結合該意見,進一步審核房地產企業融資是否符合發行條件。

或轉境外高息發債融資

 內地房地產企業境外融資的熱潮也在近期高漲起來,恒大(3333)、佳兆業(1638)、恒盛地產(0845)、雅居樂(3383)等多家開發商均以付出高息在境外發債籌措資金。有統計顯示,未來一段時間內地房地產企業在境外發行的高息債將高達25億美元左右,折合人民幣約為170億元。

 摩根大通中國區董事總經理龔方雄表示,如果考慮到人民幣升值,目前開發商境外融資的成本可能比境內低。境內的信託融資利率通常在13-15%左右,但是境外即便是高息融資的成本也不過在12至13%,而上市公司以短債形式融資,成本更低至5-6%。他還表示,擁有優質的土地儲備以及良好的開發能力的公司,更容易獲得境外投資者的青睞。

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