中央重拳頻出樓市急降溫 學者料樓價或跌10%

今年內地房地產市場進入調控年,由年初至今中央已出台多項政策防止樓價過快上漲及壓抑投機性購房活動,可惜首季炒樓活動依然火爆。上周國務院終施重手,連日來多項調控政策出台,更醞釀徵收物業稅。內地主要城市樓市數日間火速降溫,成交量急縮,廣州更爆出退房潮驚魂。專家料樓市交投短期難有起色,房價或跌10%。

據內地住房網站最新統計,從4月15日到19日,北京購房新增需求下跌超過70%,有逾60%賣家表示,願意調售價以求快速脫手。而4月21日以來,北京二手住宅成交量首次跌破1000套,較19日急跌54%。

深圳樓市急遇冷,中原地產華南總裁賴國強表示,在上周國務院提高房貸首付比例措施一推出後,深圳二手盤成交量已勁跌50%,至本周細則陸續出台,中央打壓樓市的決心已表露無遺,成交量至今已跌70-80%廣州跌幅約50%。受調控政策影響,市場觀望氣氛突然轉濃。

廣州市方面,有內地數據顯示,4月20日廣州全市成交258套,成交均價為每平米9458元人民幣(下同),已連續四天回落至不到一萬元的水平。蘿崗及南沙區更錄得零成交。20日該市更爆出804套的退房記錄,創廣州樓市有史以來的最高紀錄。

廣州市國土房管局急「解畫」指,804套是指廣州所有樓盤過往積累的退房記錄。樓市新政出台以來的4月15日至21日,該市十區簽約退房僅40套,比新政出台前同一時段微增,退房率約為5%。不過分析指,廣州市退房率長期維持在1%-2%的水平,但新政出台一周以來,退房率升至5%已經明顯逼近業內公認的退房警戒線。

央行貨幣政策委員會委員、清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵昨日表示,這一輪針對房地產的調控會使房價出現一輪調整,但跌幅不會大規模至20%或者30%,房價或微跌10%,對銀行已經發出的貸款影響輕微。而第二輪調控將會從市場供給著手。

賴國強認為,在觀望情緒高漲下,估計短期內,內地樓市交投難有起色。更指,不排除發展商將因應市況減慢推盤進度,若屆時新盤開價保守的話,不排除會蔓延至二手樓,而成交又持續下降的話,樓價將有向下調整的壓力。不過他認為目前發展商未有減價促銷的意欲。

招銀國際分析員葉勇平認為,中央是次出手很急,今次調控很明顯要立竿見影,直接一點來說就是要令炒房者損手離場,盡快令樓市降溫,而一線城市反應最敏感,但並未蔓延至二、三線城市,估計整體樓價要顯著回落,投機活動得到持續有效的壓制後,中央調控方告終。

樓市調控未止 物業稅醞釀出台市況續難明朗

 上周以來,國務院頻頻出招整治房地產市場,包括提出加快制定引導個人住房消費稅收政策,提高首套房及二套房首付比例;限制第三套房貸款等。招銀國際分析員葉勇平認為,在云云招數中,出手最狠及嚇怕人的是物業稅,雖然現時中央未落實有關政策,惟他料在此陰霾下,內地樓市短期難見明朗。

現時市場盛傳物業稅在4個城市的試點已獲得國務院批准,其中重慶、深圳、北京三地將先期推出,而上海試點將延遲至世博會之後。據內地傳媒報導稱,物業稅試點原則上將採用累進制,也就是說按照戶型從小到大累進增加稅收。並稱,在四地試點後,物業稅將向全國範圍內推廣。

內地媒體報導指,財稅部門已有初步思路,未來將把政策重點放在調整房產稅上,具體做法是將第三套房及三套以上住房定性為經營性住房,以納入房產稅徵稅範圍。有內地專家認為,通過增加保有環節稅收來調控房地產市場是財稅部門一直以來的思路,但在包括土地出讓金是否納入物業稅等眾多難題沒有解決之前,物業稅短期內還難以出台,因此要將重點放在現有的稅種上。

葉勇平指,目前醞釀的物業稅相信是由中央徵收,在購房及轉讓物業時收取若干比例的稅款,這樣會直接增加物業交易成本,令投資者卻步。至於物業保有稅,他認為政府仍希望有住房需要的人擁有物業,故現時應不傾向推出有關稅項

他強調,由於房地產稅收政策仍未落實,給市場不明朗因素,投資者憂慮中央在此輪調控後仍有後續,故料房地產市場難以在短期大幅反彈,投資者現持審慎觀望態度。

至於內房股的前景,有業內分析人指,由年初至今普遍內房股已累積錄得30%的跌幅,不排除新稅收政策出台時,股價再次受壓。葉勇平也認為,現時應以觀望為上策。不過,他也指出,近兩日內房股跌幅已收窄,部份以二、三線市場為發展重心的內股房可望有較佳的反彈。有業內人士則認為,商業地產業務比例較大的內房股,抗跌能力會比較高

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