胡孟青:當心人口紅利消失

《青姐手記》繼08年北京奧運後,今年中國另一項不容錯過的盛事世博會將在上海揭幕,一眾世博概念股未出發、先興奮,復星(00656)三扒兩撥破頂見6﹒25元,錦江酒店(02006)連續兩支突破性大陽燭過後升過龍後腳仔軟晒,但走勢仍係靚仔。反觀專注上海的內房股,不但並未能沾染到太多世博樂觀氣氛,發展商更有機會被沒收未施工的地皮。
 
              *成交一半來自短炒客*
 
  資料顯示,上海目前共有350塊住宅地喺兩年內仍未開工,囤地可建面積達到4356萬平米,呢個量足足係當地兩年的房屋銷售總量,囤地問題看來頗為嚴重,當中瑞安(00272)、和黃(00013)及東方海外(00316)都榜上有名。幾大發展商異口同聲否認有地不發展,刻意抬高樓價。不過,另一個角度看,沒有發展商封盤囤地,上海樓價又點會連外環的單位亦要起碼每平米15000元?

  內地傳媒指,炒燶杜拜樓的溫州炒樓團經已再出動,令上海樓市再度升溫,目前成交有一半是來自短炒客,反映炒家根本無懼內地的調控措施,因為樓價只要升多少少就足以彌補。好似早前每平米賣過十萬元的湯臣一品,不消一兩個月,此水平的樓價已被市場廣泛接納,其他新盤好似翠湖天地、海珀日暉、濟南路8號等繼續企硬10萬元才有交易,現時足足有超過20個新盤賣緊同一樣價。

  有睇過蝸居而又經歷過90年代雙位數通脹的朋友,一定感同身受。有雜誌計過,一般蝸居一族每月供樓六千、食飯買衫2500元,小朋友書簿費幼稚園1500、做人情送禮600、交通費580、管理費400、手機250、煤氣水電200,加加埋埋每日要搵起碼400蚊先勉強維皮,可想而知生活壓力有幾大。樓蟹個個「掹掹緊」,一旦通脹來臨,加息潮再現,蟹民生活百上加斤,結果令消費減少,有乜風吹草動,隨時出現斷供潮。
 
              *「70後」之後又如何?*
 
  不過,內地民眾為怕通脹,一於好少理,因為喺北京上海等大城市,平均租售比例竟然係1比500,即係每五百個單位只有一個是放租出去,原因有兩個︰一係大家寧為「樓蟹」、不作瓦全,二係業主寧願將物業閒置,都唔願意平價租出。以現時平均租金回報只有兩厘來說,樓價沒有其本因素支持,可是中國40歲以下人的購房比例高達七成,呢個歲數的人口變化將直接影響未來樓市需求。

  「一孩」政策自1979年實施以來,截至2000年共少了2﹒5億孩子出生,除了人口性別失衡,最大問題是「人口紅利」亦將大幅減少。現時正好踏入一孩政策前的嬰兒買樓潮,即「70後」的一群買樓結婚生仔,可是不出五年時間,失去了這些「人口紅利」,買樓需求少咗,可是樓價無平,簡單的供求關係,價樓必然受壓,投資者宜保持清晰的遠見。

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